昆明究竟有多少房子?

最近看到一个统计数据说,目前我国的房子已经够40亿人居住了!而中国目前的总人口才不到14亿人口。更可怕的是开发商还在不断的盖房子而且速度都很快,房地产大佬潘石屹评价说,中国如今新建房子的速度之快,一年新增房子数量相当于英国的一整个维多利亚时代。
既然房子那么多了,为什么还有那么多人买不到房呢?
当然,买不起可能是原因之一了。今天蜻蜓周边游文章的内容重点不是要来解释为什么买不起,而是从经济学的角度,影响价格变动的供应和需求的角度出发,重点分析一下供应的问题。
在“需求”的字眼里,看到的都是自我的镜像,什么物美价廉,高性价比。但在“供应”里,确实很冰冷的数据和赤裸裸的现实。国家统计局数据里,昆明新建商品住房从2016年6月至2018年1月连涨20个月,赶上车的欢呼雀跃,没来得及的唉声叹气,加上昆明楼市新政执行,更有人感慨,在房价上涨的背后,昆明究竟有多少房子?
说实话,统计昆明有多少房子,不可能去一个小区去数,而昆明统计局的数据不统一而且部分数据缺失,为了保证数据的准确性和权威性,我们统一采用国家统计局的数据。国家统计局对于房地产的统计包含几个指标:房地产投资额、施工面积、竣工面积、销售面积、销售额等。在这个几个指标中,竣工面积是最具准确性的,它能够准确的体现最有效的新增供应面积,尤其了“住房竣工房屋面积”数据也相对科学,至少参考价值更大。
解决了统计指标,再来考虑统计时间。
中国的全面“房改”是从1998年开始的,昆明也在98年开始全面停止福利分房,而集资建房也从这时候开始。但如果计算新增的商品房供应,严格意义上讲,1998年并非最适合的时间起点,因为昆明的第一批商品房(董家湾)是从1981年开始建设的,为此,我们统计昆明到底有多少房子,则是从1981年开始起算。
可惜的是,在国家统计局只能统计近20年的数据,加上2017年的数据还没出来,数据只从2002年至2016年,整理后发现,在这15年时间里昆明市房地产企业共竣工房屋面积7615.22万平米,住宅竣工房屋面积5897.26万平米,住宅竣工房屋面积占竣工房屋面积的77.44%,这个数据比例整体还是比较吻合商品住宅占比商品房80%的比例范畴。
另外,我们在《1997-2007年昆明市房地产年鉴》、《云南省统计年鉴》及《昆明房地产市场调查报告-2004年》数据中获取了2001年及以前的数据的商品房竣工面积数据,在1990年至2001年的12年中,昆明市商品房竣工面积1752.06万平米,按照上面77.44%比例占比计算,即昆明在1990-2001年住宅竣工房屋面积为1356.8万平米。
另外,在新地产云南版杂志《昆明房价20年》文章里,找到在1981-1989年的相关数据,即昆明住宅小区在那几年内开发建设竣工量约50万平方米。
最后我们再把这三个时间段的数据累加,也就是从1981-2016年这36年里,昆明竣工的住宅竣工面积累计7304.06万平米。
7304.06万平米,这个数据到底代表什么呢?
由于中国很长一段时间实行90/70政策,即新建商品住宅单套面积在90平方米以下的比例需要占70%,由于是一二线城市尤其是北上深广一线城市90平方米房子占比更大,而三四线城市及县城还是以大户型为主。最终,我们初步以每套100平方米来计算,则这36年来,昆明新增商品住宅约73万套。
我们以每套居住4个人(中国的原生态家庭的人口数量为3-5口人,我们取中间值4人为基准来估算),则73万套房子可供292万的人口居住。
可能很多人会觉得,按照昆明2016年672.8万的人口,觉得昆明的房子并不多啊,但别忘了,这里提的是商品住房,昆明还有各种廉租房、经适房等保障房。
从2004年开始,昆明开始启动廉租住房建设,2012年、2013年是建设高峰期。
从2004年至于2010年,昆明新建廉租住房18907套、经济适用住房22318套、公租住房4000套。
从2010年起至2012年3年内,昆明市建设保障性住房12万余套,其中,城镇保障性住房6万余套,农村保障性安居工程6万套。
2013年昆明将续建保障性住房13.45万套;
2014年,昆明一共建成3.3万套保障性住房;
2015年,昆明新建保障性住房、棚户区改造住房2.l万套。
也就是从2004年到2015年这12年内,昆明建设各类保障房超过35万套,按照每套居住4个人,也就是140万人。
当然,除了商品住房、保障房,还有集体用地建房、工业用地建房(宿舍)、军产房等等,当然还有未拆迁的城中村,这些名目繁多的房子在市场中有一个统一的名字,叫做“小产权房”,那么在昆明究竟又有多少“小产权房”呢?这一直是一个很神秘的数据。
参考之前新浪房产的一篇报道,在中国房地产市场发展最为成熟的深圳,这可是中国最早启用土地招拍挂制度的城市,小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56%。在昆明这个比例只会高不会低。包括保障房在内的小产权房,保守估计是商品住房的2倍以上,那么目前的存量居住用房在219万套左右,能够满足876万人口的居住。
短期看政策,中期看土地,长期看人口。从这个角度来看这个说法,还是有些道理的。
那么,昆明有多少人口呢?
根据昆明统计局数据,2016年末,昆明市全年常住人口672.80万人,其中,城镇常住人口478.02万人,占常住人口比重为71.05%,人口自然增长率6.21‰。从2006年至2016年的11年中,昆明人口增加64万,每年新增不及6万人。
在人口增加较慢,商品住房增加又比较迅速的昆明,从这个供应和需求角度来看,昆明还缺房子吗?
根据国家统计局昆明调查队的数据:截至2016年,昆明城镇居民人均住房面积达到了43.76平米,这个数据不仅比全国高出了7.16平方米,也超过了北上广和周边成都、贵阳等省会城市。以城镇居民及人均住房面积倒推,截止2016年昆明的住房面积达到了2亿平米,也基本吻合商品房、保障房及小产权房各种住房面积的总和。
根据国际经验,人均住宅面积达到或者超过33平米的时候,说明这里的房子开始过剩了。过剩就是供应多了,需要有更多的需求来消化。为此,你现在也就大概知道,2020年昆明全市人口要达到850万的意义了。

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