223个城中村拆完 过剩房源要卖给谁?

在昨天的文章《昆明这287个城中村2025年前完成改造!》中,我们详细解读了昆明未来5年的城市更新改造行动计划的情况。

对于如此数量庞大的城市改造,众多楼粉留言表示出了对于任务能否完成的担忧。

                         城中村

本文关键词:

1、城中村改造释放约6.6万亩土地供应

2、谁来为城改的供应买单?

3、昆明的出路在哪?

 

(一)城中村拆迁土地够昆明卖三年

 

我们姑且先不说改造任务能否完成,单从未来的土地供应上来看,就足够昆明市场消化一阵的了。

 

按照官方公布的时限,在三年时间内要完成223个城中村的拆迁工作(这里说的仅是涉及拆迁的城中村数量)。

 

根据拆迁任务分解,截止2020年仅昆明城中村改造拆迁就将新增约4412万㎡(约66180亩)的土地供应。

 

而此前昆明锐理统计的数据显示,2019年昆明全年的土地成交量约为16247.2亩(合约1083.15万㎡),按此折算,未来3年仅昆明城中村拆迁土地的供量已是去年土地成交量的4倍还多。

223个城中村拆完 房子卖给谁 昆明房价马上要降?

 

图源昆明锐理2019年报

 

即便分解供应,可以说,在未来3年内,光城中村拆迁的土地供应就已能满足整个市场的需求。

 

在如此巨大的供应面前,房企的拿地意愿就显得非常重要了。而房企拿地的信心源自何处呢?

 

很明显,市场的整体销售情况,会是一个重要的考量。

 

更直白地说,昆明市场有多大的消费力,决定了房企拿地的欲望有多大。

 

事实上,虽然今年前9个月昆明成交土地约783.13万㎡,相比去年同期增长约26.52%,但在“三道红线”及昆明市场已冒头的“供大于求”现状,使得房企拿地也相对偏于谨慎。

 

比如说,昨天(10月19日)呈贡区雨花东南片区东南部一宗约53.19亩商务金融用地挂牌出让,“因无人报价”流拍;而就在上周五,西北新城(小屯路旁)再次出让的2宗约97.3亩土地,在重新打包且单一地块起拍价降低1.2亿元的情况下,仍然遭遇流拍……

 

多多少少透露出,房企对于市场更趋理性的心态。

 

(二)近10年昆明新增常住人口67万

 

前面说到,消费力的强弱,会对房企拿地积极性有直接的影响。

 

那么,消费力从哪里来呢?

 

作为需求的源动力,人口无疑是消费的有效支撑。

 

我们结合昆明市国民经济和社会发展统计公报披露的数据来看,近10年内昆明常住人口增加约67万人,年平均增长约6.7万人。

 

其中,2019年昆明常住人口增长量为近10年来最高,达10万人。

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数据源于昆明市国民经济和社会发展统计公报/昆明楼市制表

 

但是,从商品房市场来对照,可以发现,常住人口的增量与房地产市场的供应仍然有着较大的缺口。

 

根据昆明锐理此前发布的数据显示,2019年昆明市成交商品房117081套。

 

平均来看,新增常住人口人均要买1.17套左右的水平。

 

但这只是数据的理想化状态,现实中,并不是所有昆明新增的常住人口都有这样的购买力的。

 

事实上,从今年昆明前9月的情况来看,市场已经展现出了一定的消费乏力。

 

在前不久的文章《昆明市场金九“失色”,前9月仅卖了去年59%的房子》中,我们有提到昆明商品住宅的销量比去年同期少了约86.29万㎡。

 

此外,在土地成交方面,易居研究院发布的《中国百城居住用地成交报告》显示,虽然全国百城地市总体复苏,但今年1-9月土地成交面积同比增速曲线依然为负,且跌幅较大。

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其中,昆明前9月的土地成交面积增速下跌了67%,跌进了百城倒数第四。

 

可见,市场的整体情况不容乐观。

 

因此,要提升昆明商品房市场的消费力,盘活土地交易,还得从努力提升城市的整体竞争力。通过人口的吸附力,来从消费层面(包括住房消费)带动经济的发展。

 

事实上,近年来各城市愈演愈烈的“抢人大战”就是这种城市发展诉求的践行与体现。

 

就昆明而言,仅2018年就发布了不少于6个与人才引进相关的文件,为人才进入昆明大开“绿灯”。

 

可见,人口以及其客观存在的消费力,对于一个城市发展的重要性。

 

(三)昆明人才安居吸引力排名第29

 

近日,58同城、安居客发布的《2020年城市人才安居吸引力报告》显示,昆明以87.3分在安居吸引力指数城市TOP50中位列29位,而在省会城市中居第21名,整体处于中下游水平。

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图源《2020年城市人才安居吸引力报告》(下同)

 

这份从“城市的宜居程度”和“行业的发展程度”两大维度对城市进行考量,得出的安居吸引力指数排名,在细分的城市等级中,昆明也仅排在“新一线”城市的末尾。

 

安居吸引力指数甚至低于贵阳、惠州、济南、嘉兴、石家庄、哈尔滨、南昌、合肥、佛山、无锡以及南宁等“二三线”城市。

 

也就是说,昆明城市的吸引力,放在全国来对照,优势并不明显。

 

从影响安居吸引力指数的“城市的宜居程度”来看,前述报告从人才落户、收入房价比、找房热度三个角度来衡量。

 

在具体的指标中,昆明的收入房价比指数相对靠前,甚至普遍高于一线城市。

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这说明,在买房难度上,昆明要比除长沙、沈阳、重庆西安等之外的很多城市容易得多。

 

这也从侧面表明,相对全国众多城市而言,昆明整体的房价水平不算高。或许,这是昆明具有安居吸引力的一个重要原因。

 

当然,从本地来看,凸显本地活跃度的“人才线上找房热度指数”,昆明要弱于重庆、上海、成都、北京、沈阳、西安、广州、宁波、天津等城市。

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但报告发布的数据显示,今年上半年昆明企业招聘需求同比增长52.44%,呈现出较大的增长潜力。

 

也就是说,伴随着企业招聘需求的增长,会有更多人选择安居昆明。

 

综合来看,昆明消费力的提升,还得靠城市的吸引力来拉升。通过人口消费的带动,实现供应房源的有效去化,从而提振房企的拿地信心。

 

因此,从这个层面来看,未来昆明城中村拆迁供应的大量土地,最终还得靠外地人来“消费”,至于能消费多少,刨除价格因素之外,还得看昆明自身对外来人口有多大吸引力了。

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